Lauksaimniecības zemes šogad visaktīvāk iegādājies ALTUM

Meža un lauksaimniecībā izmantojamo zemju (LIZ) tirgus stagnē – neliels darījumu skaita kritums šogad novērots visos reģionos. Trūkst augstvērtīgas aramzemes piedāvājuma. Īpašnieki  turpina turēt savā īpašumā kvalitatīvu LIZ kā kapitālu, savukārt par pļavām un ganību platībām šobrīd interese ir maza. Dinamiski mainās arī pircēja ‘portrets’ – šogad aktīvākais lauksaimniecības zemju iegādē ir ALTUM pārvaldītais Zemes fonds, kas pirmajos trīs ceturkšņos iegādājies vairāk nekā 4000 hektārus par kopsummā 18,6 miljoniem EUR. Salīdzinot ar to pašu laika posmu pērn, ALTUM iegādāto platību apjoms ir pieckāršojies. Kas veicina Zemes fonda aktivitāti LIZ iegādē un kā šāda aktivitāte ietekmē konkurenci segmentā, pētīts jaunākajā “Latio” Lauku īpašumu indeksā.

“Lauku īpašumu tirgus indekss”* – 2024. gada pirmie trīs ceturkšņi:

• 5450 – kopējais darījumu skaits LIZ un meža īpašumiem (-1%, salīdzinot ar to pašu laika posmu pērn).

Lauksaimniecība izmantojamās zemes (LIZ):

• 188 EUR/ ha gadā – vidējā lauksaimniecības zemes nomas maksa Latvijā (+1.6 %);
• 13 000 EUR/ ha – augstākā reģistrētā lauksaimniecības zemes cena šī gada 3. ceturksnī (darījums jūlijā – Zaļenieku pagasts, Jelgavas novads);
• 3% – par tik pieaugusi lauksaimniecības zemes vidējā cena par hektāru (salīdzinot ar 2023. gada pirmajiem trim ceturkšņiem).

Meža īpašumi:

• 23 000 EUR/ ha – pieauguša skujkoku meža cena;
• 16 800 EUR/ ha – pieauguša lapu koku (pamatsuga – bērzs) meža cena
• 3672 EUR/ ha – vidējā meža īpašumu cena lielāko investoru darījumos 3. ceturksnī (+9%, salīdzinot ar 2024. gada 2. ceturksni).

Meža īpašumu segmentā 3. ceturksnī vidējā cena lielāko investoru darījumos sasniedza 3672 EUR/ ha, savukārt lielāko investoru ar ārvalstu kapitālu zemju pirkumos – 4200 EUR/ ha. Šobrīd meža zemju tirgū pieprasījums saglabājas stabils. Prognozes ir piesardzīgas: būtisks cenu kritums nav gaidāms, un šā gada beigās iespējams pat neliels cenu kāpums. “Latio” mežu vērtēšanas eksperts Antons Seļeznovs paredz, ka tuvākajos gados tirgū varētu palielināties piedāvāto izcirtumu skaits – īpašnieki veic kailcirti saskaņā ar jaunajiem normatīvajiem aktiem, kas paredz šo teritoriju atjaunošanu ar sertificētiem stādījumiem.

Apskatot darījumus ar platībām, kuru sastāvā ir vismaz 80% LIZ un kuru kopējā platība vismaz 3 ha, vidējā cena par LIZ hektāru kāpusi par 3%, salīdzinot ar pērnā gada pirmajiem deviņiem mēnešiem. Šobrīd hektārs LIZ vidēji maksā 5240 EUR**. LIZ nomas maksa pieaugusi par 1,6%, līdz 188 EUR gadā par hektāru. Darījums ar augstāko LIZ cenu 3. ceturksnī reģistrēts Jelgavas novada Zaļenieku pagastā, 13 000 EUR/ha, zemnieku saimniecībai iegādājoties zemes gabalu 27 ha platībā. Visvairāk darījumi ar LIZ reģistrēti Zemgalē (151) un Pierīgā (149). Kurzemē reģistrēts 121 darījums, Latgalē 116 un Vidzemē 96. Jāpatur prātā, ka reālais darījumu skaits varētu būt nedaudz lielāks, ņemot vērā 1-3 mēnešu nobīdi datu reģistrācijā Zemesgrāmatā.

Augstākā vidējā cena bijusi Zemgalē, sasniedzot nepilnus 7000 EUR/ ha. Kurzemē hektārs zemes maksā 5600 EUR, Vidzemē 4200 EUR, bet Latgalē 3200 EUR. Savukārt pēc vidējā zemes kvalitātes novērtējuma jeb ballēm, kas raksturo augsnes auglību, mitruma līmeni, erozijas risku, akmeņainību un citus tās kvalitāti ietekmējošus faktorus, 30-39 ballēm atbilst 4327 EUR/ ha, 40-49 ballēm 5100 EUR/ ha, 50-59 ballēm 7200 EUR/ ha, bet 60-69 ballēm – 10 200 EUR/ ha. Kvalitatīvākās lauksaimniecības zemes atrodas Zemgalē, kas atspoguļojas arī augstākā vidējā cenā.

No kopējās LIZ darījumu summas 50,2 milj. EUR lielāko pīrāga daļu šogad iegādājies ALTUM pārvaldītais Zemes fonds, nopērkot zemes par kopsummā 18,6 miljoniem EUR, Salīdzinājumā ar pērnā gada pirmajiem trim ceturkšņiem iegādāto platību skaits pieckāršojies (darījumi ar neapbūvētām platībām ar vismaz 80% LIZ sastāvu un platību vismaz 3 ha). Otri aktīvākie LIZ pircēji bijuši lauksaimniecības uzņēmumi un citi komersanti, iegādājoties zemes par 14,8 milj. EUR, bet zemnieku saimniecības iegādājušās LIZ 9,4 milj. EUR vērtībā. Mazāk nekā desmito daļu no darījumu kopsummas zemi iegādājušās fiziskas personas.

Ņemot vērā, ka ALTUM pārvaldītā Zemes fonda nekustamo īpašumu portfelis pēdējo gadu laikā turpinājis augt, gada sākumā sasniedzot 100 milj. EUR, jūlijā valsts veikusi grozījumus Ministru kabineta noteikumos Nr. 748 “Noteikumi par darījumiem ar lauksaimniecības zemi”, nosakot, ka valsts ALTUM var aizdot līdz 100 miljoniem EUR darījumu ar lauksaimniecības zemi nodrošināšanai. Iespēja saņemt valsts finansējumu kredītlīnijas vai aizdevuma veidā visticamāk veicinās Zemes fonda iesaisti darījumos ar lauksaimniecības zemi arī turpmāk.

Tāpat likumā par zemes privatizāciju lauku apvidos iekļauta vēl viena būtiska nianse, proti, Zemes fonda pārvaldītājam turpmāk būs pirmpirkuma tiesības uz jebkuru zemi vai zemes vienību, kuras sastāvā ir lauksaimniecības zeme, tostarp arī mežiem ar daļējām LIZ platībām un citiem īpašumiem. Izmaiņas rosinātas, domājot par ģeopolitisko situāciju un paredzot valstij pirmpirkuma tiesības arī uz pierobežas zemēm, ja tas būs vajadzīgs nacionālās drošības nodrošināšanai.

“Latio” Mežu pārdošanas nodaļas vadītājs Jānis Vēbers norāda arī uz potenciāliem riskiem, kas rodas valsts pārvaldībā esošai institūcijai palielinot savu ietekmi LIZ tirgū:

 “Valstij svarīgi piedalīties tirgus atbalsta funkcijās, lai veicinātu lauksaimnieku darbību un resursu pieejamību, tomēr jāatceras, ka pārlieku liela loma lauksaimniecības zemju iegādē aktīvajā darījumu segmentā var būtiski ietekmēt brīvā tirgus darbību. Tirgus attīstās veselīgāk, ja valsts darbojas kā atbalsta elements, neradot ilgtermiņa pārākumu zemju darījumu struktūrā. Līdzīgi zemes fondi pastāv arī citās OECD valstīs, un tie sekmē zemes pieejamību iegādei vai nomai, taču būtiski, lai valsts ietekme būtu balansā ar privāto sektoru.”

Vienlaikus zemniekus no lēmuma par zemes iegādi attur bažas saistībā ar kredītu saņemšanas iespējām un Eiropas fondu atbalsta maksājumiem, kuru apgūšanu traucē birokrātiski šķēršļi. Pēdējo četru gadu laikā atbalsta instrumentu skaits ir teju dubultojies, daļēji pateicoties zaļajam kursam – šobrīd pieejami vairāk nekā 60 dažādi atbalsta pasākumi. Lai izpildītu Eiropas Savienības noteiktās prasības, lauksaimniekiem nākas pārvarēt ievērojamus administratīvos šķēršļus. Lielākais risks skar lopkopjus: izpildot klimatneitralitātes noteikumus, var nākties samazināt ganāmpulku skaitu, ja līdzīgi kā Dānijā tiks ieviests metāna emisiju nodoklis. Nenoteiktā perspektīva par izaugsmes iespējām zemniekus attur iegādāties papildus platības – pat tās, ko pašlaik nomā.

Arī ALTUM pārvaldītā Zemes fonda pārvaldes daļas vadītāja Ina Alksne akcentē, ka pēdējos gados lauksaimnieki saskārušies ar sarežģījumiem laikapstākļu dēļ, kas būtiski ietekmē finansiālās iespējas iegādāties jaunus īpašumus, tomēr uzsver – Zemes fonda iesaiste lauksaimniecības zemes tirgus darījumos ir salīdzinoši neliela. Pēc ALTUM aprēķiniem, tikai katrs desmitais LIZ darījums notiek ar Zemes fonda līdzdalību, taču šeit būtiski ņemt vērā atšķirības metodoloģijā. Proti, “Latio” apskata darījumus ar neapbūvētām zemju platībām virs 3 ha un 80% LIZ sastāvu, turpretī ALTUM savā statistikā iekļauj visus notikušos darījumus ar zemēm (arī mazākas platības).

“ALTUM pārvaldītajam Zemes fondam šis gads ir ļoti aktīvs, jo 2024. gada pirmajos deviņos mēnešos notikuši vairāk nekā 300 darījumi un šis apjoms ievērojami  pārsniedz 2023. gada darījumu apjomu. Tas skaidrojams ar pēdējo gadu izaicinājumiem, kad lauksaimniekiem bija dažādi sarežģījumi laikapstākļu dēļ, kas būtiski ietekmē finansiālās iespējas pašiem lauksaimniekiem jaunu īpašumu iegādē. Šobrīd Zemes fonda portfelī ir zemes īpašumi par kopējo platību ap 28 tūkstoši hektāru. Šā gada sākumā tika realizēts viens no lielākajiem darījumiem Zemes fonda pastāvēšanas vēsturē, kad tas iegādājās vairāk nekā 2000 hektārus zemes, ko veidoja 63 īpašumi, kas savukārt radīja iespēju 27 lauksaimniekiem iegūt nomā sev nepieciešamās platības attīstības nodrošināšanai,” skaidro Zemes fonda pārvaldes daļas vadītāja Ina Alksne.

*Lai veicinātu lauksaimniecībā izmantojamo zemju (LIZ) un meža īpašumu tirgus dalībnieku informētību, “Latio” apkopo septiņus segmentu visizteiksmīgāk raksturojošos rādītājus “Lauku īpašumu tirgus indeksā”, atspoguļojot aktuālos tirgus situācijas datus.

** LIZ vidējās cenas datu aprēķinā ņemti vērā darījumi, kuros pārdotā platībā ir vismaz 3 ha, LIZ īpatsvars, sākot no 80% un kuri nav apbūvēti.

Papildus informācija:

Jānis Vēbers
Latio | Mežu pārdošanas nodaļas vadītājs
E-pasts: janis.vebers@latio.lv
Mob. +371 29437967